iNetDoc

کامل ترین منبع دانلود مقاله و تحقیق

شناسائی اثر سياستهاي اعتباري وپارامترهاي تسهيلاتي بانک مسکن بر ثبات ورشدعرضه بازار مسکن نمونه موردی اهواز

نوع : word - قیمت :15000 تعداد صفحه :36

بخشی از مقاله : 

مقدمه

شهر اهواز باتاريخچه وقدمت طولاني  درسالهای  پس ازجنگ دچار تحولات فراوانی  شده است .اين تحولات دربخش بازارمسكن شهري با تغيير رويه عرضه  وتقاضاي  مسكن  شهرنشيني وسکونت رادر محلات مسکونی دچارتحول كرده است .بخشي از اين تحول ،شامل توليد مسكن ارزانقيمت وبی كيفيت خصوصادربخش جنوبي (پرديس )وحاشيه هاي شهر وتولید مجتمعهای مسکونی دربخشی ازمحلات باتراکم بيش از ظرفيت همراه بوده است .  افزايش تورم دربخش مسكن خصوصادردوره هاي رونق بازار بيش از ميانگين رشد تورم کل كشور بوده است چنانكه درسالهاي اين تورم به  درصد نيز رسيده است . دراين تحليل ابتدابا بررسی علل نوسانات بازار مسکن ناشی از سیاستهای پولی به نقش حجم تسهیلات بانك مسكن دراین نوسانات  به عنوان بانک تخصصی عرضه كننده تسهيلات خريد وساخت واحدهاي مسكوني می پردازيم .سپس برانيم تابا شناخت عوامل وانگيزه هاي تسهيلاتي بانک مسکن ضمن بررسي اثر اهرمهاي پولي بر ثبات وعرضه بازارمسکن ،اثرپارامترهای تسهیلاتی رابرتقاضای تسهیلاتی وکفایت ان درپوشش سهم مسکن خریداری شده بررسی کنیم.شناخت وعملکرداين پارامترها خصوصا درمناطق پايين دست شهري كه به علت درامدپايين وبالابودن کفایت تسهیلات   مسكن، اقدام به خريدواحدهاي بي كيفيت وارزان  مي كنند لازمتر مي باشد.

2-1 مروري برفرضيات موردنظر درتحقيق

فرضیات ما به دوبخش اثر حجم تسهیلات پرداختی(کل تسهیلات پرداختی دریکسال ) برنوسانات بازار مسکن واثر پارامترهای (نرخ بهره-مبلغ قسط –میزان تسهیلات )برعملکرد مصرف کننده دربازار  مسکن رابررسی می کنیم .براي اين منظور فرضيات مورد بررسي رادردوبخش عنوان مي کنيم :

ا- فرضيات اصلي :

1-1-  سياستهاي مالي  دولت در بخش مسكن كه توسط بانك مسكن اجراء شده است بر میزان عرضه ونوع عرضه (متراژ مسكن ) در شهر اهواز تأثيرگذار بوده است.واين سياستهادربخش عرضه وتقاضامتفاوت عمل کرده است .

2-1- کارائي وتقاضابراي تسهيلات مسکن باميزان متراژ قابل خريد وسهم پوشش هزينه  ملک ارتباط دارد.

2- فرضيات فرعي :

1-2- افزايش حجم تسهيلات پرداختي براي خريد واحدهاي مسکوني باعث افزايش قيمت مسکن مي گردد.وافزايش قيمت مسکن باعث تغييرنحوه  عرضه وتغيير متراژ مي گردد.

2-2- سياستهاي مالي دولت که توسط بانک  اجراشده درتحقق اهداف برنامه های توسعه دولت موفق نبوده است .

2-3-باسیاستهای صحیح تسهیلاتی می توان باعث ایجاد ثبات دربازار مسکن شد

 

- روندتوليد مسکن درشهر اهواز طي سالهاي برنامه دوم وسوم

  بررسي آمار پروانه هاي صادره در شهر اهواز نشان مي دهد که توليد مسکن در سالهاي 1372 و 1373 از رونق برخوردار بوده ولي در سالهاي بعد از رونق آن کاسته شده و دوباره از سال 1376 علايم رونق در بازار توليد مسکن مشاهده مي شود به گونه اي که که تعداد پروانه ها دراين سال از نرخ رشدي برابر 27 درصد برخوردارشده است .اين رشد درسالهاي 77تا79باکاستي همراه شده وسپس درسال 81بابيشترين ميزان ساخت وساز نسبت به کل سالهاي گذشته همراه بوده  است رشد قيمت درسال 81با50درصدتورم دربخش مسکن اصلي ترين عامل توليد وافزايش ساخت دراين سال بوده  است اين روند پس ازسالهاي 81باکاستي وتاسال 84با رکوددراين بخش ادامه داشته است وپس ازان رونق چشمگير اغاز شده است .

رونق

رکود

رونق

رکود

رونق

رکود

رونق

84-85

82-84

80-81

78-79

76-77

74-75

72-73

 

 

  مساحت زير بناي هر واحد مسکوني شهر اهواز در سالهاي مورد مطالعه داراي نوسان بوده و از 141 متر مربع تا 157 متر مربع متغير بوده است . متوسط مساحت زير بناي هر واحد مسکوني در  مدت سالهاي 77-70به  147 متر مربع رسيده  ودرطول سالهاي 77-83به 121متر رسيده است است که نسبت به الگوي مصرف مصوب در شهرهاي بزرگ (100 متر مربع ) بيشتر است

جدول1-6: تحولات مسکن در شهر اهواز در دهه هاي (83- 1345)    ( درصد )                                                                                                           

                   سال                

عنوان

متوسط نرخ رشد سالانه

55- 1345

متوسط نرخ رشد سالانه

65- 1355

متوسط نرخ رشد سالانه

75- 1365

متوسط نرخ رشد سالانه

75- 1383

نرخ رشد جمعيت

9/4

6/5

6/4

6/3

نرخ رشد خانوار

1/5

7/5

5/5

5.8

نرخ رشد موجودي مسکن

9/6

1/7

7

8.1

نرخ تغيير تراکم درخانوار

05/2-

79/0-

6/1-

1.9-

نرخ رشد نفر در مسکن

8/1-

4/1-

3/2-

2.8-

نرخ تغيير بعد خانوار

17/0-

17/0-

9/0-

9/0-

 

ماخذ :آمار سر شماري عمومي نفوس و مسکن سالهاي 1345 و 1355 و 1365 و 1375و1383

-6- قيمت زمين ومسکن  در بازار  شهر اهواز

1-6-6- زمين

قيمت زمين در شهراهواز در فاصله سالهاي 1371 تا 1377 همواره از روند افزايشي برخوردار بوده است . متوسط قيمت يک متر مربع زمين در اين مدت از 132 هزار ريال با نرخ رشد 2/18 درصد به 361 هزار ريال رسيده است . بالاترين ميزان رشد قيمت در سال 1374 ( 2/23 درصد ) و کمترين آن در سال 1375 ( 6/4 درصد ) بوده است .ودرسال 83به 2454هزارريال رسيده است . در مناطق مختلف شهر نيز قيمتها از نوسان برخوردارد بوده ، نکته قابل توجه در سال 1377 و81 بالا رفتن مجدد قيمت زمين در اين سال مي باشد که نرخ رشد به حدود 6/14 درصد افزايش يافت .

- مسکن

قيمت ها در بازار معاملاتي مسکن نيز در سالهاي مورد بررسي رشد روز افزوني داشته است . متوسط قيمت يک متر مربع مسکن از 212 هزار ريال در سال 1371 به حدود 571 هزار ريال در سال 1377 ودرسال 81به 2073هزار ودرسال 85به 4296هزار ريال رسيد که نزديک به بيست برابر سال 71مي باشد متوسط نرخ تورم دربخش مسکن24درصددرطول سالهاي 71-84مي باشد. بررسي تحولات قيمت ها در شهر اهواز نشانگر اين است که در سالهاي مورد بحث قيمت مسکن همواره روندي صعودي داشته  و هر سال نسبت به سال قبل بر ميزان بهاي مسکن افزوده شده است . البته رشدقيمت ها درسال هاي مختلف و در هرمنطقه شهر متفاوت و درنوسان بوده است . بيشترين ميزان رشد قيمت مسکن درسالهاي  1375 و  81ودرسال 85 مي باشد .قيمتها نيز درمناطق به يکسان افزايش نيافته نرخ رشد قيمت درمناطق بالادست(کيانپارس ) بيش از مناطق پايين دست(پرديس ) بوده است .چنانکه قيمت ها  درمنطقه کيانپارس هميشه بالاترين رشدمبلغ راداشته است . روند تسهيلات پرداختي بانک مسکن دراين سالها مشابه رونق ورکود بازار مسکن بوده باتاخیر یکساله بوده است.(75-80-84). درسال 81و84بيشترين رشد تسهيلات پرداختي رادرطول (نمودار تسهيلات بانک مسکن اهواز) 5ساله نزديک به خودداشته است نکته اي که بايستي به آن اشاره نمود اينکه تحولات قيمت مسکن در شهر اهواز تشابه زيادي با نوسان قيمت زمين دارد.دربخش 2(کيانپارس) که منطقه درجه يک ازلحاظ قيمت مي باشد بيشترين تراکم ساخت وبيشترين قيمت را دارد چنانکه درانتهاي سال 84رشد قيمت دراين بخش به 70درصدنيز مي رسداماانچه در بخش 2حائز اهميت است وجود واحدهائي بامتراژ  بالاولوکس باتوجه به بالابودن قيمت واحدها مي باشد .  واحدهاي احداثي  عموما بالاي 100متر ومتوسط قيمت يک متر واحدمسکوني  نيزبين  8-12ميليون ريال درنوسان مي باشد . تغييرات قیمت مسکن نیز باعث تغیرات دراجاره بها نیز شده است به عبارتي رشد تسهيلات ـرشد قيمتهاـرشد اجاره بها مرتبط بايکديگر تغيير کرده اند.به عبارتي رشد تسهيلات نحوه سکونت ساکنين رابه شدت تحت تاثير قرارمي دهد.براي نمونه سال 80و81جدول شماره 8بيانگر اين رشد است . وتسهيلات بانک نيز درسال 80رشد داشته  است .پس هر تصميمي درپرداخت تسهيلات زندگي ساکنين شهرراتحت تاثير قرار مي دهد.

درواقع بازار عرضه مسکن به سوی تراکم ارتفاع ودراکثر نقاط به سوی کوچکسازی پیش می رود.

 



نوع فایل : word
اندازه فایل : 36
قیمت : 15000
خرید