iNetDoc

کامل ترین منبع دانلود مقاله و تحقیق

نقش تسهيلات بانکي بر نوسانات بازارمسکن و متراژ واحدهاي مسکوني توليدي : نمونه مورد شهر اهواز درطول برنامه اول تاسوم

نوع : word - قیمت :10000 تعداد صفحه : 32

قسمتی از مقاله : 

مقدمه

 شهر اهواز دردودهه پس ازجنگ دچار تحولات شگرفي شده است .اين تحولات دربخش مسكن شهري با تغيير رويه عرضه  وتقاضاي  مسكن  درمحلات مسکوني  ودرنهايت دركل شهر، شهرنشيني وسکونت رادراين محلات دچارتحول كرده است .بخشي از اين تحول ،شامل توليد مسكن ارزانقيمت باكيفيت پايين خصوصادربخش جنوبي (پرديس )وحاشيه هاي شهر بوده است  وبخشي  شامل تراكم بيش از ظرفيت درمكانهاي گرانقيمت ،كه منجر به ترافيك دراين مناطق  شهري شده وبخشي با عرضه مسكن بدون درنظر داشتن شرايط زيست محيطي  ، ‌افزيش تراكم بدون ارايه خدمات شهري وبدون توسعه پاركها  ومكانهاي تفريحي ،كيفيت سكونت رادرمجتمعهاي مسكوني ودرکل محله وشهرمتحول ومتنزل کرده است .  افزايش تورم دربخش مسكن خصوصادردوره هاي رونق بازار بيش از ميانگين رشد نسبت به ميانگين قيمت مسکن کل كشور بوده است چنانكه درسالهاي 75-81-85اين تورم به  50درصد نيز رسيده است .که دراين تغييرات ونوسانات متراژ مسکن نيز از جمله تحولات خاص درشهر اهواز بوده است .دراين جا  بابررسي بخشي ازعلل نوسانات بازاروتاثير ان بر مسکن متراژمسکن ونقش بانك مسكن به عنوان عرضه كننده تسهيلات خريد وساخت واحدهاي مسكوني در تغييرات  متراژ برانيم تابا شناخت سازوکار بازار مسکن ونقش تسهيلات بانک مسکن براين بازار بااستفاده از عوامل وانگيزه هاي تسهيلاتي بانک مسکن به ثبات دراين بازار کمک کنيم متراژ مسكن رابه الگوي مصرف  وعرضه مسکن رابه استانداردهاي کمي وکيفي  و معيارهاي قابل قبول نزديك كنيم اين شاخص ها خصوصا درمناطق پايين دست شهري كه به علت درامدپايين ونياز به  مسكن، اقدام به خريدواحدهاي بي كيفيت وارزانقيمت  بااستفاده از تسهيلات مسکن بانک مسکن  مي كنند ضروري تر است .

      دراين مقاله با بررسي نوسانات تسهيلات بانک مسکن ورشد قيمت واحدهاي مسکوني به نقش تسهيلات بانک مسکن بر تغييرات متراژوتغيير عرضه واحدهاي مسکوني مي پردازيم :

1-1- سياستهاي تسهيلاتي بانک مسکن باايجاد شوکهاي پولي باعث ايجاد نوسان دربازار مسکن شهري وافزايش قيمت مسکن مي شود  اين نوسانات درنهايت باعث تغيير عرضه واحدهاي توليدشده مي شوند  و متراژ واحدهاي مسکوني  رابراساس قيمت در هر منطقه تغيير مي دهند.اين سياستهاي تسهيلاتي دربخش عرضه وتقاضامتفاوت عمل کرده است .

1-2.تقاضابراي تسهيلات مسکن باميزان متراز قابل خريد وسهم پوشش هزينه ملک ارتباط داردونوسانات بازار مسکن به سرعت از کارائي تسهيلات مسکن مي کاهد.

درنهايت باتحليل عوامل مذکور نشان ميدهيم که نوسانات بازار مسکن درنهايت به ضرر قشر کم دارمد وبه نفع سوداگران وپردامدهاي دراين بخش منتهي مي گردد.وتسهيلات بانک مسکن باايجادنوسان درسيکلهاي پولي بخش مسکن عوامل مذکور راتحت تاثير قرارمي دهند.

-6- بازار مسکن دراهواز

جمعيت شهر اهواز د رآغاز سال 1376 بيش از 900 هزار نفر شامل 175 هزار خانوار بود که در 170 هزار واحد مسکوني سکونت داشتند ، جمعيت وکالبد شهر اهواز در دهه هفتاد رشد زيادي يافته است . به گونه اي که در فاصله ها سالهاي 1365 تا 1375 ميزان رشد سالانه جمعيت 5/4 درصد ، خانوار 5/5 درصد و رشد واحد هاي مسکوني 7 درصد بوده است . روند تحولات شاخص هاي مسکن نشان مي دهد به رغم وقوع جنگ تحميلي و تغييرات ناشي از آن ، وضعيت مسکن در سه دهه اخير در شهر اهواز بهبود چشمگيري داشته است. از ميان شاخص هاي جمعيت و خانوار و واحد هاي مسکوني ، تنها رشد جمعيت در طول دهه اخير از 6/5 به 5/4 درصد رسيده است .اين رشد درطي سالهاي 75-83باکاهش به 3.6درصدرسيده است  ديگر شاخص ها مانند بعدخانواروتراکم جمعيت  درواحد مسکوني از کاهش قابل ملاحظه اي برخوردارگرديده است .هسته اي شدن خانواده‌ها واستقلال خانواده هاي تازه تشکيل شده از ديگر عوامل کاهش تراکم جمعيت  درواحد مسکوني طي چند سال گذشته مي باشد .

            جدول 1-6:  وضعيت مسکن در شهر اهواز

 عنوان   سال

1345

1355

1365

1375

1383

تعداد جمعيت ( هزار نفر)

206

334

578

903

1201

تعداد خانوار ( هزار خانوار)

35

58

102.5

175

291

تعداد مسکن  ( هزار واحد )

22.5

44

87

170

288

تعداد خانوار در مسکن

1.6

1.3

1.2

1.02

1.01

تعداد نفر در مسکن

9.1

7.6

6.6

5.2

4.17

بعد خانوار

5.8

5.7

5.6

5.1

4.01

 

توليد مسکن

در سالهاي 1370 تا 1376 تعداد 12141 فقره پروانه ساختماني با کاربري مسکوني و مسکوني با محل کسب در شهر اهواز صادر شده است که شامل حدود 23711 واحد مسکوني مي باشدودرفاصله سالهاي 1376-1383 .تعداد14616پروانه ساختماني باکاربري مسکوني صادرشده است که درمقايسه باسالهاي قبل درتعدادواحدمسکوني توليدي تفاوت فراواني وجود دارد.که شامل 38753واحد مسکوني مي گردد.

  بررسي آمار پروانه هاي صادره در شهر اهواز نشان مي دهد که توليد مسکن در سالهاي 1372 و 1373 از رونق برخوردار بوده ولي در سالهاي بعد از رونق آن کاسته شده و دوباره از سال 1376 علايم رونق در بازار توليد مسکن مشاهده مي شود به گونه اي که که تعداد پروانه ها دراين سال از نرخ رشدي برابر 27 درصد برخوردارشده است .اين رشد درسالهاي 77تا79باکاستي همراه شده وسپس درسال 81بابيشترين ميزان ساخت وساز درکل سالهاي گذشته روبروشده است رشد قيمت درسال 81با50درصدتورم دربخش مسکن اصل ترين عامل توليد وافزايش ساخت بوده  است اين روند پس ازسالهاي 81باکاستي وتاسال 84با رکوددراين بخش ادامه داشته است وپس ازان رونق چشمگير اغاز شده است .درخواست پروانه هاي  توليدي  مسکن در شهر اهواز در سال 83 براي ساخت و ساز حدود 8000 واحد مسکوني بوده است که از اين تعداد76% ان مربوط به بخش خصوصي و20%ان توسط تعاوني هابوده است وفقط 4% دران توسط بخش دولتي بوده است .که اين سهم ها نشان از نقش بخش خصوصي درتهيه وتامين واحدهاي مسکوني است .درواقع نبض بازار مسکن درشهر اهواز توسط بساز بفروشها بخش خصوص رقم م خورد .وتعاونها وانبوه سازان حقوق دران نقش بارز ندارند.

جدول2-6: تحولات مسکن در شهر اهواز در دهه هاي (83- 1345)    ( درصد )                                                                                                           

                   سال                 

عنوان

متوسط نرخ رشد سالانه

55- 1345

متوسط نرخ رشد سالانه

65- 1355

متوسط نرخ رشد سالانه

75- 1365

متوسط نرخ رشد سالانه

75- 1383

نرخ رشد جمعيت

9/4

6/5

6/4

6/3

نرخ رشد خانوار

1/5

7/5

5/5

5.8

نرخ رشد موجودي مسکن

9/6

1/7

7

8.1

نرخ تغيير تراکم درخانوار

05/2-

79/0-

6/1-

1.9-

نرخ رشد نفر در مسکن

8/1-

4/1-

3/2-

2.8-

نرخ تغيير بعد خانوار

17/0-

17/0-

9/0-

9/0-

 

ماخذ :آمار سر شماري عمومي نفوس و مسکن سالهاي 1345 و 1355 و 1365 و 1375و1383

 



نوع فایل : word
اندازه فایل : 32
قیمت : 10000
خرید